Обследование ИЖС на предмет непригодности для проживания
Техническое обследование жилого помещенияна предмет пригодности/непригодности для постоянного проживания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 06.04.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
Инженерами ООО «ЭПБ «Невское» произведено визуальное и инструментальное обследование строительных конструкций в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 06.04.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
Согласно п. 5.1.7 ГОСТ 31937-2011 обследование строительных конструкций проводилось в три связанных между собой этапа:
– подготовка к проведению обследования;
– предварительное (визуальное) обследование;
– детальное (инструментальное) обследование.
Детальное (инструментальное) обследование проводилось на основании результатов предварительного (визуального) обследования.
В ходе детального (инструментального) обследования произведено измерение относительной влажности и температуры воздуха в помещениях с помощью электронного анемометра «Testo410-2» и измерителя влажности «Testo 606-2» на соответствие с ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях».
Образцы для культурально-морфологического и микроскопического анализа отбираются путем деления отобранных проб на части. Для морфологических исследований образцы в лабораторных условиях переносятся на чашки Петри с питательной средой, а также исследуются методом прямого микроскопирования и методом влажных камер. Видовая идентификация грибов проводится на основании культуральных и морфологических признаков.
В лабораторных условиях подсчитывается количество спор плесневых грибов в пробах и вычисляется содержание колониеобразующих единиц (КОЕ) на 1 дм2 площади поверхности зараженных материалов, либо на 1 г. строительных материалов. Таким образом, вычисляется число КОЕ (колониеобразующих единиц). Видовая идентификация микроскопических (плесневых) грибов проводится по морфологическим признакам с использованием стандартных определителей.
Макроскопический анализ древесины проводится с использованием бинокулярного стереоскопического микроскопа МБС-10, микроскопический анализ – с помощью биологического микроскопа МИКМЕД-6. Структуры дереворазрушающих базидиомицетов в пораженной древесине выявляются с помощью толуидиновых синих красителей. Анализируются волокна древесины, субстратный мицелий, мицелиальные тяжи и пленки, а также спороношения.
Следует отметить, что т. н. «домовые грибы» практически не могут быть определены какими-либо методами (молекулярными или морфологическими) в образцах древесины, сгнивших до III стадии гниения и находящихся в таком состоянии долгое время, так как дереворазрушающие грибы погибают после полного разрушения древесины. Данные образцы исследуются методом прямого микроскопирования с целью подтверждения характера гнили, вызванного дереворазрушающими видами грибов.
Примененные технические средства
№ п/п | Наименование прибора | Заводской номер | Сведения о поверке/ калибровке |
1 | Фотоаппарат NikonD5100 | — | — |
2 | Дальномерлазерный Bosch GLM 80 Professional | — | Поверен |
3 | Линейка измерительная металлическая 300 мм | — | Поверен |
4 | Рулетка измерительная 5 м | — | Поверен |
5 | Лазерный нивелир BoshGLL 2-80 | — | Поверен |
6 | Правило с уровнем Matrix 2м | — | — |
7 | Измеритель влажности Testo 616 | — | Поверен |
8 | Анемометр Testo 410-2 | — | Поверен |
Общая площадь жилого дома (без учета веранды) согласно произведенным обмерам составляет 50,11 кв.м.
На рисунке 2 представленыплан жилого дома из технического паспорта и план, составленный по результату обмерных работ, произведенных специалистами.
Экспликация помещений:
1 – жилаякомната;
2 – жилая комната;
3 – жилая комната;
4 – кухня-коридор;
5 – кухня;
6 – комната;
7 – веранда.
Фото 1. Фасад с западной стороны.
Фото 2. Фасад с восточной стороны..
Фото 3. Фасад с северной стороны
Фото 4. Фасады с юго-западной стороны
На момент обследования помещения жилого дома эксплуатируются по назначению.
В обследуемых помещениях жилого дома выполнена следующая отделка:
1 – жилая комната: пол – дощатое покрытие, стены – обои оклеены по картонному основанию, потолок – обои оклеены по дощатому перекрытию, оконное заполнение – блок из ПВХ профилей.
2 – жилая комната: пол – дощатое покрытие/линолеум, стены – обои оклеены по картонному основанию, потолок – обои оклеены по дощатому перекрытию, оконное заполнение – блок из ПВХ профилей.
3 – жилая комната: пол – дощатое покрытие, стены – обои оклеены по картонному основанию, потолок – обои оклеены по дощатому перекрытию, оконное заполнение – блок из ПВХ профилей.
4 – кухня-коридор: пол – дощатое покрытие/линолеум, стены – обои оклеены по картонному основанию, потолок – обои оклеены по дощатому перекрытию, оконное заполнение – блок из ПВХ профилей.
5 – кухня: пол – дощатое покрытие/линолеум, стены – обои оклеены по картонному основанию, потолок – обои оклеены по дощатому перекрытию, оконное заполнение – блок из ПВХ профилей.
6 – комната: пол – дощатое покрытие/линолеум, стены – обои оклеены по картонному основанию, потолок – обои оклеены по дощатому перекрытию, оконное заполнение – блок из ПВХ профилей.
Веранда – без отделки.
Результаты фотофиксациипомещений жилого дома представлены ниже (см. Фото 5-12).
Фото 5. Общий вид жилой комнаты
(помещение№1, вид со стороны входа).
Фото 6. Общий вид жилой комнаты (помещение №1, вид со стороны окон).
Фото 11. Общий вид комнаты
(помещение№6).
Фото 12. Общий вид веранды.
В процессе визуального обследования выявлены дефекты и повреждения конструкций и отделочных материалов в обследуемом жилом доме, а также отклонения от требований нормативно-технической документации.
Фундамент
Для определения конструктивных особенностей и технического состояния фундаментов разработано и освидетельствовано пять шурфов с наружной стороны жилого дома (см. Приложение И, рисунок 3), а также выполнен визуальный осмотр подпольного пространства.
В ходе обследования установлено, что фундамент дома выполнен в виде столбов из бутового камня (см. Фото 13, 14),бутового камня и кирпичной кладки (см. Фото 16) и,отдельно кирпичной кладки (см. Фото 15).Высота составляет 35‑55 см, глубина заложения — 60‑75 см (см. Фото 13-17). Грунтовые воды встречены не были.
Фото 14. Конструкция фундамента
(шурф № 2).
Фото 15. Конструкция фундамента
(шурф № 3).
Фото 17. Конструкция фундамента
(шурф № 5).
Фото 18. Подпольное пространство.
В ходе проведения обследования специалистами обнаружены следующие дефекты:
Нарушение структурной целостности фундамента
В ходе проведения обследования установлено наличие нарушенной плотности (структурной целостности) фундамента из бутового камня и кирпича.
Данный дефект характерен для конструкций с превышенным сроком эксплуатации, а также подверженных воздействию негативных факторов, таких как: переменных циклов замораживания/оттаивания влаги.
Развитие вышеуказанного дефекта снижает несущую способность и устойчивость конструкции, снижает её долговечность и надёжность.
Отсутствие отмостки по периметру жилого дома
В ходе проведения обследования установлено отсутствие по периметру жилого дома отмостки, в результате чего вода не отводится от фундамента. Данный дефект привел к неравномерной осадке фундамента и части здания по южному фасаду.
Кроме того, приводит к разрушению структуры фундамента и опирающихся нижних венцов стен и дощатой отделки, их переувлажнению.
Для определения конструктивных особенностей и технического состояния конструкций стен выполнено вскрытие отделки несущих стен в помещениях №2 и №6 внутри жилого дома (см. Приложение И, рисунок 3).
В результате обследования установлено,что несущие стены бревенчатые, снаружи частично обшиты доской (в границах помещений №№ 1-3, 6), перегородки дома – дощатые толщиной 22 мм. Стены и перегородки в помещениях жилого дома оклеены обоями по картонному основанию.
В ходе визуального осмотра установлено, что щели и трещины в бревнах снаружи здания заделаны монтажной пеной.
Фрагментыконструкций стен приведены ниже (см. Фото 25-28).
Фото 25. Общий вид наружных стен жилого дома.
Фото 26. Фрагмент конструкции стены в жилой комнате (помещение №1).
Фото 27. Фрагмент конструкции несущей стены в комнате (помещение №6).
Фото 28. Фрагмент перегородки между помещениями №3 и №6.
В ходе осмотра стен и перегородок жилого дома выявлены следующие дефекты:
Повреждение древесины бревен несущих стен
В результате визуального осмотра стен жилого дома снаружи установлено, что бревна стен имеет следующие повреждения: (см. Фото 29-32):
деструкция нижних венцов сруба в результате увлажнения конструкций из-за отсутствия гидроизоляции нижнего венца;
Согласно п. 9.50 СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции»: «В местах опирания несущих конструкций на фундамент, каменные стены, пилястры, железобетонные колонны между древесиной конструкций и более теплопроводным материалом опоры следует вводить гидроизоляционные прокладки».
Полы
Для определения конструктивных особенностей и технического состояния конструкций полов выполнено обследование отделки полов в помещениях обследуемого жилого дома со стороны подпольного пространства (см. Фото 44-47).
По результатам обследования подпольного пространства и отделки полов установлено, что конструкция полов представляет собой несущие балки перекрытия из бревендиаметром 230 мм с шагом 1,6-1,7 м с уложенными поверх досками чистого пола толщиной 45 мм.
Полы в помещениях окрашены по дощатому покрытию, в помещениях №2 (жилая комната), 4, 5 (кухня), 6 (комната) уложен линолеум.
Фото 44. Подпольное пространство.
Фото 45. Балка перекрытия, доски чистого пола.
Фото 46. Общий вид дощатых полов в помещении №1 (комната).
Фото 47. Общий вид дощатых полов в помещении №6 (комната).
В ходе осмотра конструкций подпольного пространства и конструкции пола выявлены следующие дефекты:
Отклонение поверхности пола от горизонтальной плоскости
Измерение уклона покрытий пола производилось с помощью лазерного нивелира и металлической линейки.
Согласно требованиям Таблицы 8.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1)»: отклонение покрытий от заданного уклона в помещении не должно превышать 0,2% соответствующего размера помещения, но не более 10 мм.
Фактические отклонения по результатам измерений составили:
помещение №1 (жилая комната): 106 мм на 4134 мм при расчетном допуске 8,3 мм;
помещение №2 (жилая комната) — помещение №4 (кухня): 192 мм на 9880;
помещение №6 (комната): 75 мм на 2163 мм при расчетном допуске 4,3 мм.
Результаты микологической экспертизы
В ходе обследования был произведен отбор образцов – фрагментов древесины с доски пола, балки перекрытия подпольного пространства и конструкции стены в стерильные емкости. Фотографии участков отбора образцов представлены ниже (см. Фото 92-94, Приложение И, рисунок 4).
Фото 92. Отбор образца №1 в помещении №6 (комната), доска пола со стороны подпольного пространства (древесина).
Обнаружено поражение обследованных материалов «домовыми» грибами (образец №2). Обнаружено поражение обследованных материалов микроскопическими (плесневыми) грибами (см. Таблицу 16).
Все обследованные материалы содержали на своей поверхности жизнеспособные споры микроскопических грибов, что было установлено в процессе культурального исследования. В связи с этим разработаны рекомендации по обработке конструкций соответствующими биоцидами. В соответствии с СП обнаруженные плесневые грибы относятся к IV группе потенциальной патогенности.
Обследуемые помещения в жилом доме, расположенном по адресу: …………., не отвечают требованиям п. 10, 22 части II «Требования, которым должно отвечать жилое помещение» и является непригодными для постоянного проживания на основании п. 33 части III «Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Устранение данных дефектов потребует демонтажа сопутствующих элементов, а также разбор существующих конструкций фундамента, с последующим восстановлением аналогичного. Данные мероприятия экономически нецелесообразны.
Бесплатная консультация
мы свяжемся с вами и проконсультируем по нужному вам вопросу
и даете согласие на обработку персональных данных
